Что такое «самострой»?
Самострой – это обиходное простонародное наименование объектов недвижимости возведенных с нарушением условий гражданского, земельного, градостроительного законодательства.
С точки зрения юриспруденции такое строение называется «самовольная постройка». Ее понятие содержится в статье 222 Гражданского кодекса РФ и подразумевает, что такая постройка возведена:
На земельном участке, не предназначенном для строительства;
Без получения соответствующего разрешения;
С нарушением установленных градостроительных правил;
Без соблюдения СНиП (строительных норм и правил).
Самостроем могут признаваться только строения, требующие получения разрешения для их возведения.
Не рассматриваются как самострой возведенные на предназначенном для строительства участке временные (не капитальные) строения (теплицы, павильоны, беседки) Постройки хозяйственно-бытового назначения (сараи для содержания скота, амбары, туалеты, бани и т.д.).
Можно ли узаконить самострой на нецелевом участке?
Возведение строения на участке (землях) которые изначально не предназначены для строительства жилых объектов (ИЖС
) как правило, влечет для владельца такого строения обязанность сноса за свой счет возведенной постройки.
Но встречаются случаи, когда при выделении земли под застройку (до 2001 года – принятия Градостроительного кодекса РФ) целевое назначение земель было иным или не было определено вовсе.
Собственнику возведенного строения необходимо обратится в суд с иском об изменении целевого назначения участка земли, на котором уже построено строение (дом).
До 2010 года подача такого заявления была практически безнадежной. Но 29.04.2010 г. ВАС и ВС РФ приняли совместное Постановление, в котором обобщили судебную практику, возникающую с связи с защитой права собственности на недвижимость, возведенную на землях не предназначенных для строительства.
Этот документ положил основу принятию и рассмотрению по существу исков по узакониванию самостроев на нецелевых землях.
С чего начать легализовать самострой?
Первым шагом на пути узаконивания (легализации) самостроя является регистрация права на участок земли, на котором планируется возвести или уже возведено строение. В идеале для постановки на учет в территориальном отделении Росреестра необходимо предоставить правоустанавливающий документ: договор купли-продажи или аренды, дарственную или свидетельство о вступлении в право наследования.
Если таких документов нет - до конца 2017 года есть возможность воспользоваться Дачной амнистией» - упрощенным порядком регистрации права собственности на объекты недвижимости которые ранее не регистрировались в Росреестре или на возведение которых не выдавалось разрешения.
Для этого достаточно предоставить справку из администрации, с указанием целевого назначения постройки (дачный, садовый домик), выписку из похозяйственной книги, акт выделения земельного участка
СНТ
(дачным кооперативом) для ведения садово-огороднического хозяйства и постройки дачного домика и т.д.
Как осуществить регистрацию права собственности на самоcтрой
После того, как зарегистрировано право собственности на землю, на которой возведено строение можно приступать к регистрации самого строения.
Если при строительстве было нарушено хотя бы одно из условий, которые не позволяют её зарегистрировать, необходимо будет собрать (или изготовить недостающие для регистрации) документы:
В копиях:
Паспорт заявителя;
Кадастровый паспорт на регистрируемый объект (заказывается в БТИ);
Свидетельство о праве на землю (выписка из Россреестра);
Если строение возведено на землях, предназначенных для ведения садоводства и огородничества – до 01.03.2018 года разрешения на строительство предоставлять не надо;
Квитанцию госпошлины на 200 руб.
Собранный пакет документов предъявляется в территориальный орган Росреестра лично, либо направляется по почте (в этом случае копии документов заверяются у нотариуса) либо подается в
МФЦ
.
В каком суде можно узаконить самострой?
Существует мнение, что дела о незаконной застройке и признании права собственности на них рассматриваются судами по подведомственности аналогично категориям дел для физических и юридических лиц. В отношении предприятий и ИП – арбитражным судами, а в отношении физических лиц – судами общей юрисдикции.
Это не так.
Все без исключения дела этой категории подведомственны территориальным (районным, городским) судам.
Прежде чем подавать заявлении о признании права на самовольно возведенное строение необходимо предпринять все предусмотренные законом меры по его внесудебному оформлению. Обращения в уполномоченные органы: Администрацию территориального образования на котором расположен земельный участок, БТИ, Росреестр и т.д.
Эти обращения будут являться доказательственной базой свидетельствующей о необходимости принятия судебного акта.
Распространяется ли приобретательная давность на самострой?
Существуют застройки которым более 50 лет. В то время не существовало еще кодифицированного земельного законодательства. Вся земля без исключения являлась собственностью государства и выдавая разрешение на строительство или просто выделяя участок земли никто не заботился о
документарном
оформлении права собственности на возведенное строение.
Добросовестное владение вещью на протяжении определенного периода времени порождает право собственности на эту вещь. Применительно к объектам недвижимости – жилью срок такого добросовестного владения должен составлять не менее 15 лет.
На этом основании многие застройщики – владельцы незаконно возведенных строений обращаются в суды с требованиями признать и обязать орган государственной регистрации права зарегистрировать право на самострой. Суды абсолютно правомерно отказывают в принятии таких исков.
Объясняется это тем что ВС (Верховный Суд) РФ разъяснил, что строение возведенное без соблюдения обязательных требований и на участке земли, который не передан застройщику в собственность (аренду, бессрочное пользование) на законных основаниях «приобретательная давность» не распространяются.
Из этого следует, что необходимо пройти все этапы по регистрации права собственности на земельный участок, затем – попытаться зарегистрировать право собственности на возведенное строение в Росреестре, и только в случае отказа – обращаться с иском в суд но по иным основаниям, не касающимся приобретательной давности.
Эпидемия самостороя бушует в пределах нашей необъятной родины с невиданной силой, куда уж там мелким вспышкам самостроя в Европе до русского размаха.
Поговорим о причинах этого, а также опасностях, таящихся за самостроем. И попытаемся разобраться, что же со всей этой ситуацией делать дальше.
Дадим же определение этому странному явлению. И так самострой – это несанкционированное, не разрешенное органами власти строительство и его результат, то есть незаконная постройка.
Виды самостроя
Первый вид – самострой, нарушающий целевое назначение земельного участка, то есть дом или иное строение находится на земле, которая вообще не может быть использована под строительство. В такой ситуации способов легализовать постройку практически нет.
Второй вид самостроя – случай, когда с землей все в полном порядке, она вполне пригодна под постройку, но застройщик построил некое здание, не собрав предварительно весь пакет разрешений. Тогда есть шанс все уладить, если не было серьезных нарушений многочисленных норм. Но штрафа в таком варианте самостроя избежать не получится.
Третий – самый скрытый вид самостроя, когда обнаружить его факт представляет существенную трудность. А именно, имеется в виду ситуация, когда земля не исключает построек на ней, разрешениями застройщик тоже обзавелся, но в процессе самого строительство были допущены какие-либо нарушения, что может представлять опасность в будущем.
Четвертый вид самостроя – незаконная перепланировка или ж е несанкционированная реконструкция уже готового дома, причем к этому виду относятся как мелкие вариации на тему самостроя, типа расширение площади комнаты за счет лоджии, так и уродующие целые районы неграмотные реставрационные работы фасадов исторически-ценных зданий.
Почему же так редки подобные случаи где-нибудь в Европе и так распространены у нас?
Возможно, малая доля вины лежит на особенностях загадочной русской души: мол, моя земля, делаю что хочу. Но не все так просто.
На самом деле, как правило, причиной самостроя является сложность и непомерная длительность сбора всей надлежащей документации, дающей право на то или иное строительство.
Такая обстановка многих отпугивает. Штрафы же за самострой для тех, у кого есть средства на его воплощение относительно терпимые, а о возможности сноса властями самостроя, серьезно нарушающего нормы, зачастую незадачливые застройщики никогда не слышали.
Сколько же времени может понадобиться обыкновенному частному лицу, чтобы собрать все нужные бумажки на возведение небольшого домика в две-три комнаты. Оказывается, промежуток времени может составлять от квартала до парочки лет. А значит те, кто по каким-либо причинам ждать не могут, делают выбор в пользу самостроя.
Одобрение различных служб (пожарной инспекции, к примеру), а также заказ проекта дома в специализирующейся на этом фирме, имеющей лицензию государственного образца, выливаются в солидную сумму. А значит, обязательно найдутся бережливые застройщики, желающие на этом сэкономить.
Бывает и так, что самострой случается по незнанию законов. Частый пример – дачи, полученные еще в советское время и дома, построенные на них, видевшие несколько поколений семьи, но так и не оформленные в соответствии с российским сводом законов.
Перепланировка же стандартной квартиры в стандартном многоквартирном доме обуславливается, понятное дело, этими самыми стандартами, а точнее желанием подправить их в соответствии с индивидуальностями жильцов.
К сожалению, иногда даже мелкие глазами жильцов переделки могут грозить серьезными опасностями для жизни и здоровья.
Вероятно ни в одной другой стране мире не получил столь широкого распространения самострой. Конечно, нельзя сказать, что это чисто русская напасть, вовсе нет, единичные случаи наблюдаются даже в цивилизованной Европе, однако именно на просторах СНГ самовольное строительство приобрело характер массового и знакомого практически каждому человеку явления.
Горячев Семен Петрович. Колхозные стройки
Что же такое самострой, что под этим понятием подразумевает российское законодательство? Чем опасно это явление? Почему такая незаконная недвижимость возникает так часто в российских городах? И что делать с самостроем потом, когда возникает необходимость в его правильном документальном оформлении?
Определение и разновидности
Под самостроем, то есть самовольным (а вовсе не самостоятельным) строительством, чаще всего подразумевается жилое здание, которое было возведено без разрешения властей. Однако самострой можно разделить на несколько разновидностей. Это особенно важно, чтобы понять, как именно может возникнуть самовольная застройка и как избежать такого противоречия с законом.
Итак, существуют следующие виды самостроя:
- Здание было возведено на земельном участке, который вовсе не предназначался под строительство. То есть, даже если представить себе, что каким-то образом владельцу удалось получить документы на сам дом, все равно постройка будет признана незаконной, так как в первую очередь необходимо решить вопрос с правовым статусом надела. Такой тип самостроя иногда возникает в случае незаконного захвата земли, а это уже уголовное преступление и узаконить самовольную постройку в дальнейшем практически невозможно. Однако чаще всего застройщик нарушает целевое назначение земельного участка, например, возводит здание на сельскохозяйственных угодьях, на участке, не предназначенном под жилищное строительство и так далее.
- Отсутствие разрешения на строительство и утвержденного проекта здания. В данном случае имеется в виду отсутствие всех документов, которые, согласно законодательству, необходимо получить перед началом строительства жилого дома. Основной документ, который должен в обязательном порядке получить каждый застройщик — разрешение городского или поселкового совета на начало строительных работ. Такое разрешение выдается на основании готового проекта, который помимо прочего согласовывается с органами пожарного, санитарного и экологического надзора, также предварительно проводится экспертиза проекта. Разрабатывать план строительства здания, будь то даже небольшой дом на две-три комнаты, должна только организация, имеющая соответствующую лицензию, например, проектное бюро. Если у застройщика нет такого утвержденного проекта, разрешение на начало строительства ему не имеет права выдать ни один поселковый или городской совет.
- Существенные нарушения установленных строительных правил и норм. Это, как отмечают юристы, самый трудно доказуемый случай самостроя. Если отсутствие документов или нарушение целевого назначения земельного участка обнаружить достаточно легко, то доказать, что застройщик нарушил нормативы и требования безопасности во время строительства, достаточно сложно. Необходимо будет провести экспертизу, тщательное исследование жилого здания, которое может быть доверено только лицензированной организации. Кроме того, обычно нарушения, допущенные во время строительства, не бросаются в глаза, так что обнаруживаются уже после того, как в результате неправильного или некачественного возведения упала крыша или образовалась трещина в стене.
- Перепланировка и реконструкция. Изменения в первоначальной планировке здания, изменение внешнего облика многоквартирного дома, реконструкция исторического здания, в результате которой оно изменилось до неузнаваемости — все это тоже самострой, то есть самовольное изменение утвержденного проекта. К таким актам незаконного внесения изменений в планировку, в частности относится присоединение лоджии или балкона к квартире, обустройство дверного проема в несущей стене и так далее.
Причины самовольного строительства
Как единодушно отмечают специалисты по зарубежной недвижимости, просто немыслимо себе представить, чтобы в Германии или Дании владелец земельного участка начал строительство здания, не получив предварительно все необходимые документы в органах местного самоуправления. В Европе к объектам недвижимости относятся очень серьезно, потому любые переделки, перепланировка, и уж тем более реконструкция исторического здания, обязательно согласовываются в контролирующих инстанциях. Почему же в России самострой стал таким распространенным явлением? Может дело в менталитете наших граждан, считающих, что на своем участке и в своей квартире они могут делать все, что угодно и власти не должны вмешиваться в их «личную жизнь»?
Конечно, отношения с государственными органами у россиян всегда были достаточно сложными и неоднозначными, нас трудно заподозрить в любви к порядку и законопослушности, по крайней мере, касательно частного жилого строительства.
И все же, главной причиной возникновения самостроя в нашей стране, и это, что удивительно, признают даже сами чиновники, стала очень сложная, требующая много времени и усилий процедура получения всей разрешительной документации на строительство.
На самом деле очень многие застройщики просто решают начать возведение дома незамедлительно после получения земельного участка, чтобы справить новоселье как можно раньше. Рассуждают собственники примерно так: «Построю сейчас, а документы оформлю уже потом, когда в дом въеду, зачем ждать, пока все разрешения получишь». Не пугают таких новоселов и штрафы, которые их ожидают в случае обнаружения незаконной постройки, отсутствия проекта или перепланировки. Впрочем, штраф сравнительно небольшой и для физических лиц составляет от трех до пяти минимальных размеров оплаты труда (МРОТ), на сегодняшний день это 4611 рублей. То есть, максимальный штраф для обычного гражданина, построившего дом без документов, составит чуть больше 23 тысяч рублей, согласитесь, не так уж и страшно. О том, что, согласно российскому законодательству, власти могут заставить владельца самовольной постройки снести здание, причем за свой счет, застройщики, почему то задумываются редко.
Правда, для юридических лиц размер штрафа за самострой возрастает многократно и достигает 50-100 МРОТ.
Кстати, в соседней Украине, где до недавнего времени физические лица платили штраф за самовольное строительство в размере всего лишь 850 гривен (около 3,5 тысяч рублей), сегодня такие штрафные санкции отменили вовсе. Правда касается это только объектов первой-третьей категорий сложности, к которым и принадлежат все малоэтажные частные жилые дома. Владельцам строений четвертой и пятой категорий сложности, то есть промышленных объектов и многоэтажных жилых комплексов, придется теперь платить увеличенные суммы штрафов — требования к ним, напротив, на Украине были ужесточены.
По словам специалистов в области строительства, получение всех необходимых документов на возведение дома, начиная с составления проекта, согласование во всех инстанциях и подписание полномочными лицами, занимает не менее четырех-пяти месяцев, а в отдельных случаях может затянуться и на годы. Терять так много времени не хотят очень многие застройщики, поэтому и начинают строительные работы без документации.
Еще одна причина возникновения самостроя — нежелание тратить лишние, по мнению будущих домовладельцев, средства на заказ проекта здания в лицензионном проектном бюро. Кроме того, не секрет, что зачастую и в санстанции, и в пожарной охране, и в экологической службе придется платить «за хорошее отношение». В результате все это может вылиться в солидную сумму. Так что самострой часто можно назвать попыткой сэкономить на строительстве дома.
И, наконец, очень часто самовольное строительство возникает из-за незнания законопослушными и порядочными гражданами действующего законодательства. Яркий пример — человек получил дачу от государства, которого сегодня уже не существует, много лет назад. Построил на участке дом, здесь выросли дети и уже играют внуки. А документы на земельный участок так оформить и не удосужился, просто не знал, что это необходимо, привык считать дом своей неотъемлемой собственностью. Иногда документы все же оформлены, но неправильно, нет четкого кадастрового плана, утвержденного архитекторского проекта, занесения всех сведений о земельном наделе и каждой капитальной постройке, расположенной на нем, в реестр Регистрационной палаты.
Причиной же самовольной перепланировки квартиры, конечно, становится то, что типовые проекты рассчитаны на некоего усредненного жильца и не могут удовлетворить потребности всех владельцев квартир. Вот и пытаются они расширить полезную площадь за счет балкона и коридора, переносят двери и закладывают окна, чтобы создать более уютное и комфортное, по их мнению, жилье.
В Ассоциации юристов России также подчеркивают, что главная причина возникновения самостроя — явное несовершенство организационного и правового механизма реализации права собственников участков земли на их застройку. Такое несовершенство выражается в первую очередь в длительности самой процедуры получения разрешения на строительство, разработки и утверждения необходимой проектной документации, оформления права собственности на уже оконченное строительство и получения разрешения на выполнение строительных работ. Еще одной причиной массового появления самовольного строительства юристы назвали большие финансовые расходы, связанные с выполнением проектных, юридических и иных работ.
Чем опасен самострой?
Безусловно, если самовольная постройка представляет собой гараж, появившийся на правильно оформленном участке земли, хозяйственную пристройку или баню, то последствия такого строительству будут не слишком суровыми. Как уже было сказано, владельца ждет административный штраф и необходимость все же пройти так нелюбимую им процедуру получения необходимых документов на постройку, регистрация ее в БТИ и согласование все с теми же пожарными и санитарными органами.
Перепланировка в квартире и присоединение лоджии или балкона также может грозить штрафом и необходимостью вернуть квартиру в первоначальное состояние по решению суда. Да, это солидные затраты и потеря времени, но, согласитесь, не катастрофа.
А вот коттедж, построенный на землях, относящихся к сельскохозяйственным угодьям, возведенный прямо на берегу водоема, в природоохранной зоне и так далее, власти могут действительно снести. Такие случаи регулярно описываются в новостях, так что выбирать участок под строительство следует очень осторожно, а целевое назначение земли стоит проверить в первую очередь.
Если самострой возник из-за нарушения норм и правил строительства и властям удалось доказать данный факт, владельца обяжут привести здание в порядок и устранить недочеты. И только если он откажется выполнять предписания контролирующих органов, возникнет вопрос о сносе постройки.
Главное неудобство, которое ожидает обычных граждан, выстроивших дом без разрешительных документов и проекта — невозможность оформить право собственности на жилье, а как следствие — невозможность официально совершать с ним последующие действия. Так, самострой не получится реализовать, передать по наследству, подарить и так далее. Согласно документам, его как бы нет, поэтому прежде чем искать покупателей, придется пройти длительную процедуру узаконивания самовольной постройки и, конечно, заплатить штраф.
Намного более серьезные последствия возникают, если самостроем оказалось многоквартирное здание, в котором уже началась продажа квадратных метров. В таком случае основными пострадавшими оказываются именно дольщики, вложившие свои средства в строительство дома, застройщик которого не имел необходимого пакета документов или нарушил установленные нормы и правила возведения. Ситуация очень неприятная, такое крупное строение узаконить куда сложнее, чем частный коттедж, так что в результате покупатели оказываются и без денег, и без жилья.
Кроме неприятностей с властями и штрафных санкций самовольное строительство уже само по себе может представлять опасность для его обитателей — построено оно без грамотного проекта, на участке, где, скорее всего, не проводились никакие геодезические и инженерные изыскания. Поэтому гарантировать безопасность жильцов довольно трудно.
К опасным последствиям может привести и серьезная перепланировка в квартире — трещины на несущих стенах, упавший у соседей снизу потолок, испорченная общедомовая вентиляция — вот только некоторые результаты необдуманной перепланировки квартиры. Например, согласно требованиям противопожарной безопасности, на лоджиях должен оставаться глухой простенок шириной не менее 1,2-1,6 метра. Здесь владельцы смогли бы дождаться пожарных и спрятаться от пламени, если выход на лестничную клетку уже перекрыт огнем. Присоединяя лоджию к квартире, владельцы лишают себя такого аварийного «пути отхода» в случае возникновения пожара.
Узаконить самострой — реально?
Если перед владельцем самовольно возведенного объекта недвижимости остро встал вопрос о придании ему официального правового статуса, ему придется пройти практически все те этапы, которыми он пренебрег перед началом стройки.
В первую очередь все же придется составить проект уже готового дома, обратившись в архитектурное бюро, имеющее соответствующую лицензию. Иногда специалисты выезжают на месторасположение здания и самостоятельно совершают все необходимые для составления плана замеры, иногда владелец может прислать фотографии дачи и примерный план участка с указанием размеров дома и размещения хозяйственных построек.
Далее проект дома необходимо согласовать со всеми контролирующими инстанциями — пожарной и санитарной службой, коммунальными предприятиями-поставщиками газа, электроэнергии и воды, а также с местным отделом архитектуры и строительства. После этого нужно получить так называемую выкопировку из генерального плана застройки города или поселка, где красными линиями будет указан участок, занятый самостроем.
Затем придется обратиться в бюро технической инвентаризации за получением технического паспорта на строение.
Специалисты отмечают, что такой путь очень долог, занимает не менее года, а по затратам, необходимым на согласование и получение документов в каждой инстанции, вполне сравним с капитальным ремонтом дома.
В связи с этим собственники самостроя предпочитают обращаться в суд, чтобы в судебном порядке доказать свое право на владение домом. Суд может признать самовольное строительство законным, если «возведение объекта не нарушает интересы иных лиц», то есть не мешает соседям, планам городской застройки и так далее. Стоит помнить, что перед обращением в суд все же придется составить проект дома и запастись документами, подтверждающими, что самострой отвечает всем строительным нормам и правилам.
Еще один более простой вариант — воспользоваться программами правительства, облегчающими процесс легализации небольших дачных домов и малоэтажных строений. Подобные программы есть и в России, и на Украине, однако действуют они лишь для строений первой и второй категорий сложности.
Чтобы узаконить перепланировку, придется переделывать проект квартиры, вызывать представителей БТИ, которые оценят масштабы перестройки и внесут изменения в технический паспорт квартиры. Штраф за такой квартирный самострой придется заплатить в любом случае. Владельцы квартир, уже прошедшие процедуру легализации перепланировки отмечают, что огромное значение имеют хорошие отношения с представителями управляющей компании, БТИ и соседями.
В любом случае, такая сложная процедура легализации самостроя часто отпугивает даже тех владельцев, которые хотели бы придать своему дому официальный статус. А услуги посредников, которых сейчас великое множество, стоят очень недешево.
Остается только с грустью отметить, что и предварительное получение разрешительной документации на строительство, и легализация уже возведенной новостройки весьма похожи на «сражение с ветряными мельницами», в качестве которых в данном случае выступает бюрократическая система.
Анна Седых, рмнт.ру
Перед тем, как приступать к строительству загородного дома либо любого иного объекта необходимо:
- В первую очередь обратиться в архитектурную службу района, поселковую или сельскую администрацию за специальным разрешением на проведение работ.
- Второй шаг – это обращение к проектной организации, которая составит проектное задание либо разработает проект.
- На последнем этапе вы должны выбрать подрядную организацию, которая и будет осуществлять строительство.
Таким является идеальный алгоритм возведения объекта. Но в реальности все обычно бывает намного прозаичнее. Стараясь сэкономить время и средства, застройщик, особенно если он является хозяином участка, строит на нем все что угодно. Отсюда и появляется самострой.
Однако вначале необходимо определиться с тем, какие именно объекты относятся к возведенным самовольно. Ведь довольно часто в документации БТИ все постройки, помимо самого жилого дома, обозначаются как самовольно построенные, т.е. оценке они не подлежат. Иными словами, данные объекты вроде бы и не существуют, поскольку на их строительство в местной пожарной инспекции, органе архитектуры и иных организациях специальные разрешения не выдавались.
Существует самострой двух видов
- Определенное лицо, являющееся собственником участка, на коем было осуществлено самовольное возведение объекта недвижимости без оформления специальных разрешающих документов на строительство. Как правило, это небольшие некоммерческие и коммерческие объекты недвижимости, возведенные в не привлекающей внимания зоне. Также это небольшие магазинчики и ларьки, которые не имеют всей требуемой документации.
- Застройщиком одновременно с процессом постройки ведется и оформление документов. Данный тип самостроя является самым распространенным. Объясняется это тем, что для оформления полного перечня документов, разрешающего начинать строительство, необходимо затратить вдвое больше времени, нежели на само строительство. Обычно это коммерческие объекты недвижимости с площадью от 3000м2 до 15000м2.
Сооружения вспомогательного использования
В качестве объекта собственности Гражданским правом
определяется жилое помещение, а также все его составляющие (постройки типа бани,
сарая, туалета и т.п.), предназначенные для обслуживания основного жилого
помещения. В Гражданском Кодексе РФ (ст.135) отмечено, что те вещи, которые
предназначаются для обслуживания иной, главной вещи, наследуют судьбу главной
вещи. Т.е. право распоряжения (их юридическая судьба) неразрывно определяется
правом распоряжения (юридической судьбой) главной вещи – жилым помещением.
В результате получается, что если вы кое-что возвели, пристроили либо перестроили на участке, принадлежащем вам, то вы это сделали на самых законных основаниях. И более того, в том же Гражданском Кодексе (ст.261) обозначено, что собственник участка может по своему усмотрению использовать все то, что расположено под и над поверхностью данного участка, если это не противоречит законам о недрах, а также не нарушает прав иных лиц.
В свою очередь ст.263 ГК гласит, что владелец участка может:
- строить на нем здания,
- выполнять их снос либо перестройку,
- позволять строить на своем участке иным лицам.
Данные права должны осуществляться с соблюдением строительных и градостроительных норм, требований и предназначения участка земли.
Из всего вышеуказанного видно, что объект недвижимости, возведенный на участке земли, является его неотъемлемой частью. То есть, основываясь на нормах Земельного Кодекса РФ, возведенная на земельном участке баня не может быть признана отдельным объектом недвижимости (иначе говоря, самовольной постройкой). В связи с этим никто априори не может признать построенный на участке объект незаконным. При этом БТИ не имеет права отнести такую постройку к категории самостроя, т.к. должен иметься факт возведения данного недвижимого объекта с нарушением правил и норм градостроительства, за соблюдением которых должны следить уже другие органы.
Даже когда хозяин участка и нарушил какие-либо правила, закон на его стороне, т.к. он дал ему право свободно возводить объекты на принадлежащем ему земельном участке. Если отсутствуют оформленные официальные претензии от архитектурных, пожарных и иных организаций, то такие постройки должны считаться вполне законными.
Самовольное строительство для России представляет собой весьма распространенное явление. В ст. 222 ГК РФ дано понятие самостроя, который представляет собой здание (дом), строение или сооружение, возведенное на участке земли, в соответствии с действующим законодательством не предусмотренном для этих целей.
Также оно может быть создано без предварительного на то получения разрешительной документации либо с допущением нарушений установленного градостроительного порядка. В соответствии с нормами права, согласование самовольного строительства перед началом работ должно быть осуществлено в соответствующих уполномоченных органах.
Купив земельный участок, его владелец считает себя вправе распоряжаться им по собственному усмотрению, не считая необходимым узаконить гараж , дачный домик или другое сооружение, построенное на его территории. Такие нарушения совершают как частные лица, так и организации. Индивидуальные предприниматели обычно не утруждают себя сбором документации, необходимой для строительства торгового павильона или подсобного помещения. Незаконные постройки, среди которых сараи, бани и летние кухни, могут спокойно стоять годами.
Наличие проблемы ощущается обычно только в момент осуществления сделки с объектом собственности. В соответствии с нормами закона, лицо, которое произвело незаконную постройку, не имеет права ее реализовать, подарить или предоставить внаем. Такой объект также не может быть частью наследственной массы при вступлении в права наследования.
Такие, казалось бы, несущественные действия как перепланировка, углубление подвального помещения или возведение дополнительного этажа могут лишить владельца права распоряжаться принадлежащим ему объектом, поскольку в свидетельстве о праве собственности значится характеристика одного объекта, а фактически он обладает уже совсем другими характеристиками.
Более того, администрация или любое другое заинтересованное лицо вправе подать иск о сносе самовольной постройки , если в связи с этим ущемлены чьи-то права. Человек вправе оформить в собственность недвижимое имущество в том случае, если в течение 15-летнего срока он является его добросовестным владельцем. Но на самострой эта норма не распространяется.
Соответственно, еще до начала работы надо в обязательном порядке получить соответствующее разрешение, предоставляющее право производить перепланировку или осуществлять строительные работы. Если объект уже возведен, а разрешительная документация все еще не оформлена, то здание признается самовольной постройкой.
Наихудший вариант развития событий - это снос самостроя с целью возврата объекту его изначального состояния. Правда, такая мера используется только в самых крайних случаях: если самострой представляет потенциальную угрозу для жизни и здоровья, либо нарушает чьи-то законные права. В подавляющем большинстве случаев вероятность узаконить объект и получить не него право собственности достаточно высокая.