При покупке квартиры на вторичном рынке жилья покупатель всегда сталкивается с необходимостью выявления юридических рисков, существующих при покупке того или иного объекта.
Самый распространенный юридический риск покупателя квартиры на вторичном рынке: риск признания сделки купли-продажи квартиры недействительной.
При этом, причины и основания для признания сделки купли-продажи квартиры недействительной могут быть самими разными.
Распоряжение квартирой без согласия участников общей собственности (если квартира находится в общей собственности);
Незаконное получение наследства;
Признание недействительной сделки по приватизации квартиры;
Продажа принадлежащей несовершеннолетнему лиц квартиры без согласия органа опеки и попечительства и т.п.
С целью выявления юридических рисков при покупке квартиры, а также с целью их исключения и минимизации, необходимо провести юридическую экспертизу сделки с квартирой, проверив .
Прежде всего, нужно проверить принадлежит ли квартира лицу, которое декларирует себя ее собственником. Для этого нужно проверить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимость , сверив ее с паспортом собственника квартиры. Затем, нужно проверить по выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимость наличие обременений квартиры правами третьих лиц (залог, наем, безвозмездное пользование т.д.). Также проверить, не арестована ли квартира.
Если сведения о квартире в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют, значит, после приватизации с квартирой никаких сделок не осуществлялось. Однако следует иметь в виду, что сведения о сделках с объектом недвижимости вносятся в ЕГРП с 31.01.1998 (п. 6 ст. 33 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ), поэтому сведения о сделках с объектом недвижимости до указанной даты можно получить либо в местной администрации (в Москве уполномоченным органом является Департамент городского имущества г. Москвы и его территориальные подразделения), либо в Бюро технической инвентаризации, поскольку до 1998 г. функция по ведению реестра объектов недвижимости была возложена на данный орган.
В этом случае при продаже квартиры в Единый государственный реестр прав на недвижимость сначала вносятся сведения о квартире, а затем регистрируется переход права собственности к покупателю квартиры.
Выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество можно заказать как на бумаге (в соответствующем территориальном управлении Росреестра, так и получить ее в электронной форме на сайте Росреестра).
Также проверить по выписке из домовой книги кто проживает в квартире. Есть ли несовершеннолетние лица, получить от продавца (желательно в письменном виде) информацию о том, зарегистрированы ли в квартире лица, осужденные к лишению свободы, признанные недееспособными (ограниченно дееспособными), безвестно отсутствующими или служащие в армии по призыву. Если в квартире имеются такие лица, то покупка такой квартиры несет для покупателя повышенный риск. Нужно исследовать ситуацию досконально. В этом поможет сервис www.riskover.ru
Также необходимо проверить соответствие закону правовых оснований приобретения квартиры ее текущим собственником (эти основания указаны в свидетельстве о праве собственности на квартиру).
Перечень необходимых для выявления юридических рисков документов имеется на сайте www.riskover.ru , предназначенном для проведения юридической экспертизы сделки с квартирой.
На этом сайте вы можете провести полноценную юридическую экспертизу документов по сделке с квартирой, выявить все имеющиеся при покупке или найме квартиры юридические риски, а также понять какие документы должны быть дополнительно представлены продавцом квартиры.
Необходимо особенно осторожно относится к покупке квартиры, влекущей повышенные риски для покупателя:
Покупка квартиры, продажа которой осуществляется представителем продавца по доверенности,
Покупка квартиры, продажа которой осуществляется пожилыми людьми, дееспособность которых вызывает сомнения,
Покупка квартиры, продажа которой осуществляется опекунами несовершеннолетних лиц, либо лиц, признанных недееспособными,
Покупка квартиры, полученной по наследству;
Покупка квартиры, которая перепродавалась несколько раз за сравнительно небольшой период времени;
Покупка приватизированной квартиры, если имеются лица, отказавшиеся от приватизации (особенно, если в квартире на момент приватизации жили несовершеннолетние, на которых квартира приватизирована не была).
Необходимо обратить внимание на давность сделок, на основании которых квартира была приобретена ее текущим собственником, поскольку срок исковой давности о признании сделок недействительными составляет один или три года, в зависимости от оснований, по которым сделка может быть признана недействительной (ст. 181 ГК РФ).
При наличии судебных споров в отношении квартиры покупателю нужно дождаться их окончания и вступления решения суда в законную силу (крайне желательно дождаться также истечения срока для обжалования решения, вступившего в законную силу).
Где таится опасность? Квартир много и, казалось бы, алгоритм купли-продажи более или менее отработан.
На самом же деле рынок многолик, а каждая квартира сочетает в себе набор индивидуальных характеристик, включая угрозы интересам покупателя.
Итак, по каким направлениям следует обследовать понравившуюся вам квартиру :
- сопроводительные документы;
- техническое состояние объекта;
- истинные намерения настоящего владельца;
- нечистоплотность посредников (если таковые задействованы в продаже).
Любой из этих пунктов – неотъемлемая часть целого . То есть недопустимо опираться на удовлетворительность одних моментов, при этом игнорируя сомнительность гарантий по другим моментам. Например:
- квартира идеально подходит по цене, месту расположения, освещенности, планировке. Хорошие соседи, аккуратный подъезд. Но окажется, что у квартиры есть скрытые обременения – человек, выписанный на время тюремного заключения (такие лица сохраняют за собой право пользования жильем, в котором были зарегистрированы перед отправкой в ИТК). Спустя время «сиделец» вернется и заявит о своих правах;
- документы на квартиру в идеальном состоянии, ремонт требуется небольшой, но почему-то ни при каких обстоятельствах посредник (действующий по доверенности) избегает контакта покупателя с реальным продавцом . Что здесь может таиться: доверенность получена мошенническим путем – у пожилого человека с расстроенной психикой, страдающего наркотической зависимостью и т.д.;
- продавец и квартира не вызывают подозрений, документы идеальны, люди приветливые. Но впоследствии окажется, что много лет в доме не проводился капремонт – существует риск обрушения несущей балки потолочного перекрытия, дом часто остается без электроснабжения и т.п.;
- квартира осматривалась летом, когда на площадке было тихо и уютно . Новый владелец после покупки квартиры заселился, но осенью с дачи вернулись проблемные соседи, которые сдавали свою жилплощадь студентам, а фактически являются буйными алкоголиками. Согласитесь, мало приятного, хотя юридически сделка была абсолютно безопасна.
Смотрите видео о том, какие существуют риски при покупке квартиры на вторичном рынке (какие способы могут использовать мошенники для обмана):
Что нужно проверять при покупке квартиры на вторичном рынке, зачем и как
Историю помещения
Частная собственность в нашей стране возникла в начале 90-х годов (во времена СССР жилой фонд принадлежал государству). Поэтому большинство квартир старого жилфонда многократно меняли своих владельцев. Да и более молодая недвижимость быстро переходит во «вторичку» со всеми вытекающими : правоустановление, документооборот и т.д. Необходимо проверить историю квартиры, ведь любой переход права собственности в прошлом – потенциальный риск возникновения юридической «слабости» объекта.
Действия покупателя:
- Заказать выписку из ЕГРП. В ней отражается нынешний и предыдущие владельцы, а также наличие/отсутствие каких-либо обременений и запретов на совершение сделки (например, залог, арест, исковые требования).
- Обратить внимание на частоту смены правообладателей. Особенно, если они не жили в данной квартире подолгу. Риск в том, что сделки могли быть «не чистыми», то есть мошенники выполняли задачу быстро-быстро перепродать, «подставив» добропорядочных покупателей.
В соответствии с Законодательством РФ, любая сделка с недвижимостью может быть признана недействительной в течение 3-х лет. За этот период не исключено, что на горизонте появится кто-то из прежних владельцев, в итоге вам не избежать серьезных хлопот. Если в выписке ЕГРП срок по последней сделке выше 3-летнего срока, волноваться вообще не о чем – смело покупайте такую квартиру.
Некоторые квартиры, перейдя из СССР в рыночную экономику, так и не попали в ЕГРП (Единый государственный реестр прав собственности появился только в 2002 году), потому что были приватизированы, но никаким сделкам купли-продажи и другим отчуждениям не подвергались. Это наилучший, идеальный вариант для покупки: объект много лет находится в одних руках. Правда, такое встречается крайне редко.
Качество продаваемого жилья
Иногда квартира находится в удручающем техническом и санитарном состоянии, не соответствующем тому, что было обещано предварительно
.
Еще одна серьезная проблема в том, что владельцы квартир часто делают незаконные перепланировки, которые видны физически, но не отражены в документах БТП (Бюро технической инвентаризации).
Покупка объекта с противозаконными изменениями в будущем принесет массу проблем :
- невозможность продать квартиру;
- выявление перепланировки чиновниками и требование узаконить ее (а это немалые деньги, учитывая также неизбежные штрафы «за сокрытие»);
- требование властей устранить незаконную перепланировку, если она представляет собой угрозу всему дому (на это потребуются немалые денежные затраты, не обойдется без нервотрепки).
Обратите внимание, что всю ответственность за текущее состояние квартиры несет тот владелец , который является таковым на момент претензий насчет перепланировок (а не тот, кто их когда-то не узаконил).
Действия покупателя:
- тщательно нужно тщательно смотреть квартиру (состояние перекрытий, балконов, пола, сливов и электропроводки, потолка, швов бетонных плит в стенах, на последних этажах – чердак, на первых этажах – подвал);
- потребовать у продавца «свежие» документы из БТИ. И хотя для регистрации сделки достаточно 5-летнего срока с момента последней выдачи техпаспорта, лучше всего настоять на его обновлении, т.к. 5 лет – слишком долгий период. В некоторых случаях есть смысл оплатить данную услугу, если продавец апеллирует к недостатку у него «лишних» средств.
Документы на квартиру и сопутствующие
Проверка документов направлена на то, чтобы удостовериться в их подлинности (нет подделки печатей, подписей, дат).
Визуальная экспертиза не дает гарантий безопасности покупателя – лишь в УФРС после подачи на регистрацию каждый документ пройдет тщательную экспертизу.
Однако хорошо «подкованные» юристы из надежных фирм владеют знаниями о всех тонкостях оформления различных документов:
- порядок и трактовку цифр в каждом коде;
- дизайн печатей разных ведомств (вплоть до старых печатей, вплоть до государственных структур в других регионах);
- фактуру бумаги бланков строгой отчетности (регистрационных свидетельств, справок из ЗАГСов, министерских сертификатов и т.д.).
К сделке принимаются только документы без подчисток, помарок, исправлений (за исключение нотариально зафиксированных).
Все формулировки и записи должны быть четкими, понятными, без двусмысленностей.
Участников сделки и других заинтересованных лиц
Для покупателя важно исследовать продающую сторону :
- личность продавца. Главное слабое звено в личности продавца – это его недееспособность, психическая несостоятельность, злоупотребление алкоголем, наркозависимость. Лица, совершающие отчуждение недвижимости при наличии у них подобных изъянов, не отдают себе отчета в происходящем. Их родственники легко оспорят сделку, и покупатель окажется в убытке ;
- личность доверенного лица, если такое действует по поручению собственника;
- наличие третьих лиц – возможных претендентов на квартиру со стороны продавца (находящиеся в заключении либо в длительной зарубежной или арктической командировке);
- причастность несовершеннолетних лиц к продаваемой квартире (квартира не может быть продана, если среди собственников есть ребенок либо если он выписан с нарушениями закона и не был обеспечен иным жильем без ущерба интересам ребенка).
Действия покупателя
:
- узнать о подлинности паспорта продавца (воспользоваться официальным сайтом Федеральной миграционной службы, где «фальшивки» не числятся, а законно выданные паспорта отражаются независимо от года и населенного пункта их выдачи). Также не помешает наведаться в местный паспортный стол. Предъявите там предварительный договор купли-продажи и свой паспорт , и вам не откажут в предоставлении юридически значимой информации;
- потребовать справку из психоневрологического диспансера продавца, особенно если продавец дал хотя бы малейший намек на подозрения. Также рекомендуется деликатно попросить такую справку от продавца , если человек старше 55-60 лет (слишком велик риск возрастных заболеваний, связанных с сосудистой деятельностью головного мозга);
- за продавца может действовать его опекун по недееспособности или доверенное лицо, но в этом случае покупателю следует потребовать нотариально заверенной доверенности;
- накануне сделки по доверенности уточните, не отозвана ли эта доверенность (сделайте запрос выдавшему ее нотариусу);
- уточните, каков круг полномочий по доверенности – только ли подписание документов или также получение денег за квартиру;
- выясните, покупалась ли квартира в браке (при ее нынешней продаже должно быть согласие другого супруга, даже если продавец разведен – совместно нажитое имущество не может отчуждаться без обоюдного согласия супругов, в противном случае сделка может быть признана недействительной уже после денежных расчетов и госрегистрации вашего права собственности );
- требуйте у продающей стороны расширенную выписку из домовой книги. В ней указан не только состав ныне прописанных лиц, но и тех, кто ранее был зарегистрирован и снят с регучета (куда именно человек убыл и по какой причине – делайте запросы, выясняйте, даже если придется нанять юриста). Выписка прояснит информацию об осужденных, длительно командированных и несовершеннолетних.
Какие вопросы задать при покупке квартиры на вторичном рынке
Покупая квартиру, не нужно стесняться задавать любые вопросы,
связанные с ней. Особенно важно уточнить:
- кто владел квартирой раньше и как долго;
- когда делался капремонт в доме;
- есть ли серьезные коммунальные дефекты в квартире и другие особенности (близость расположения к источникам повышенных вибраций, радиации и др.);
- по какой причине продается квартира сейчас;
- если человек действует по доверенности – где доверитель, можно ли с ним связаться, удостовериться в том, что он жив, адекватен и сознательно отчуждает принадлежащую им недвижимость;
- кто соседи.
Честные продавцы ведут себя раскованно, уверенно и открыто.
Готовы ответить на любой вопрос подробно, всячески стремятся к взаимной корректности накануне сделки, к согласию о сроках и формах расчета и так далее.
Малейшая напряженность в ответ на ваши вопросы должна вызвать здоровую настороженность и еще более глубокие выяснения сведений о квартире, вплоть до отказа от нее. Если же достойных альтернатив данной квартире нет, обязательно привлекайте грамотных юристов !
Как избежать мошенничества
Намереваясь приобрести квартиру, следует мобилизовать благоразумие, отключить эмоции и проявлять максимальную осмотрительность . Рекомендуется:
- избегать сотрудничества с «темными» риэлторами и другими подозрительными лицами;
- тщательно проверять документы на элементарном уровне самостоятельно;
- привлекать опытных и авторитетных в юристов для более глубокой экспертизы документов, а также для помощи в составлении договора купли-продажи;
- выяснять причину очень низкой цены (бывает, людям надо продать квартиру срочно по семейным обстоятельствам, но часто и мошенники напирают на быстрейший расчет за квартиру, которая имеет соблазнительно низкую для покупателя цену);
- заключать договор с условием, что оплата будет произведена только по окончании признания сделки законной в УФРС (для расчетов использовать банковские ячейки с опцией блокировки до предъявления Свидетельства о госрегистрации);
- не рассчитываться в «случайных» местах (мошенники иногда дезориентируют незадачливого покупателя путем создания отвлекающих маневров, суеты, паники. А затем обвиняют его в том, что деньги уплачены не были).
Правила продажи квартиры на вторичном рынке
Алгоритм купли-продажи следующий:
- поиск объекта;
- осмотр;
- в случае договоренности – заключение предварительного договора сделки (его еще называют договором задатка) и внесение аванса;
- окончательная подготовка пакета документов к сделке;
- заключение окончательного договора купли-продажи в простой письменной форме (либо оформление его нотариально);
- государственная регистрация в УФРС.
Простая письменная форма не имеет юридической силы, пока договор не пройдет государственную регистрацию в УФРС .
Нотариальный договор вступает в юридическую силу сразу, но без дальнейшей госрегистрации новый владелец не сможет отчуждать квартиру.
Нотариус не в состоянии провести глубокий анализ документов, да это и не входит в его обязанности (его предназначение – нотариально закрепить факт юридического акта между сторонами). Сотрудники регистрационной службы проводят глубокую правовую экспертизу, на что по закону отводится не меньше 30-ти дней.
Юристы рекомендуют регистрировать договор через УФРС, а расчет производить только убедившись, что в регистрации сделки не отказано, сделка не приостановлена , Свидетельство выдано. Довольно часто сделкиу приостанавливают, а иногда и отказывают в регистрации.
Какие документы нужно подготовить для заключения договора
Стандартный набор документов , прилагаемых к основному договору:
- правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, завещание, дарственная, договор приватизации, иное);
- паспорта обеих сторон;
- техпаспорт БТИ с экспликацией;
- выписка из домовой книги;
- выписка из лицевых счетов ЖЭУ или ТСЖ;
- согласие супруга (если необходимо);
- различные справки из ЗАГСов (о смене фамилий, о брачном статусе – если обстоятельства текущей сделки того требуют);
- разрешение из органов опеки и попечительства (если при купле-продаже затрагиваются права несовершеннолетних);
- нотариально заверенная доверенность (если продажей занимается доверенное лицо);
- справка из психоневрологического диспансера (если требуется).
На всех этапах покупки квартиры (осмотр, подготовка документов, совершение сделки) покупателя поджидают как явные, так и скрытые риски.
Чтобы разобраться в них, требуется опыт, без знания юридических тонкостей не обойтись.
Целесообразно привлечь грамотных юристов , не имеющих общих интересов с продающей стороной.Только так вы сможете избежать неприятностей.
Как правильно купить квартиру на вторичном рынке недвижимости и на что покупателю обратить внимание, прежде чем заключить договор купли-продажи:
Покупка недвижимости для обычного российского жителя сопряжена с трудностями. Проблемы начинаются с самого первого этапа — выбора квартиры, соответствующей потребностям и возможностям. Несмотря на бурный рост новостроек, доступная жилплощадь по-прежнему в дефиците. Закономерно у потенциального покупателя появляются мучительные сомнения: на каком варианте жилья остановиться — первичном или вторичном?
В этой статье мы расскажем особенностях приобретения «вторички». Начнём с нюансов, на которые нужно обратить внимание при осмотре вторичной жилплощади, и закончим документальным сопровождением сделки.
Покупка квартиры на вторичном рынке
Итак, вы остановили свой выбор на «вторичке». Его плюсы: вы сразу становитесь владельцем готовой собственности, сами выбираете подходящую именно для ваших обстоятельств инфраструктуру района будущего проживания, адекватных соседей, получив ещё изрядную экономию в сравнении с вариантом «новодела». И главное – можно вселяться сразу!
Присутствуют и минусы. Возможно ли предвидеть все «подводные течения» такого приобретения? Ответ специалистов однозначен: можно, но лишь хорошо усвоив компетентные советы. И первый из них – никогда не заключайте сделку без тщательного осмотра недвижимости.
Основные моменты предварительного осмотра выбранного объекта
Критерии и приоритеты в оценке преимуществ или недостатков у каждого свои, поэтому стоит руководствоваться объективными показателями, на которые указывают эксперты. При покупке жилья на вторичном рынке следуйте плану, которого обычно придерживаются опытные специалисты.
Обязательно изучите историю квартиры перед покупкой.
Внешний осмотр
Начинать знакомство лучше с осмотра придомовой территории и общего состояния дома:
- Обратите внимание на благоустройство двора
, а именно: наличие детских и спортивных площадок, озеленения, удобных скамеек, парковочных мест, ограждений, ухоженности и чистоты.
Заброшенный вид, грязь и мусор могут служить косвенным свидетельством того, рядом с кем вам придётся жить и общаться, и многое скажут о нерадивых управляющих. - Старые дома часто находятся в плохом состоянии . Присмотритесь к внешнему виду: есть ли трещины стен, раскрошенные балконы.
- Изучите подъезд внутри : состояние лестничных пролётов, мусоропровода. Убедитесь в исправности лифта, нет ли потёков от прохудившейся крыши.
- Побеседуйте с жильцами дома , и выясните, как давно производилась замена общедомовых коммуникаций.
Непосредственный осмотр квартиры
Проводится поэтапно и предполагает следующую последовательность действий:
Методичный, шаг за шагом, осмотр выявит явные и скрытые недостатки, что поможет сбавить цену покупки и уберечь от проблем после въезда в новое жилище.
Неплохо пригласить с собой опытных специалистов, способных оценить качество сантехнических работ, правильность электроразводки и подключения коммуникаций, объём устранения выявленных недостатков. А ещё лучше сделать официальную независимую экспертизу технического состояния квартиры или потребовать её от продавца.
Не забывайте: делая серьёзное приобретение, нельзя закрывать глаза на очевидные минусы. Торгуйтесь или ищите достойный ваших вложений вариант.
Заключение предварительного договора
Итак, вариант выбран и настало время закрепить его за собой. Передача продавцу части суммы в счёт будущей покупки должна быть документально оформлена, иначе в случае несостоявшейся сделки эти денежные средства могут быть потеряны для вас. Поэтому заключается . В нём обозначаются следующие пункты:
- Паспортные и контактные данные лиц , совершающих сделку (продавца и покупателя), адреса фактического местонахождения.
- Адрес и описание квартиры , за которую вносится аванс (задаток).
- Срок заключения сделки и подписания договора купли-продажи.
- Цена покупки с учётом комиссионной выплаты и запрет на её изменение.
- Сумма аванса (задатка). При внесении аванса заключается .
- Срок возврата залога , если сделка не состоялась по вине продавца.
- Срок освобождения квартиры : снятие проживающих с регистрационного учёта и уборка личных вещей.
Аванс и задаток различаются по способу возврата покупателю: задаток выплачивается в двойном размере.
Передача задатка должна быть зафиксирована в расписке от покупателя.
Обязательные документы при покупке квартиры-вторички
Ещё одна одна важная задача, которую предстоит решить покупателю, — проверка документов для сделки купли-продажи. Все они должны быть подлинниками:
На правоустанавливающих документах остановимся подробнее. Таковыми являются договора дарения, наследования (завещание), купли-продажи. Форма перехода прав имеет значение для определения круга дополнительных документов.
- По наследству . Необходимо письменное согласие других наследников при их наличии.
- По договору дарения . Таковое право может быть отчуждено дарителем при нанесении имуществу существенного вреда. Информация о том, как правильно оформить дарственную на квартиру
Риски при покупке квартиры на вторичном рынке никогда не удаётся свести к нулю, но вполне возможно – к околонулевой величине. Если при подготовке сделки выявляются признаки, сигнализирующие об опасности, то, возможно, со сделкой лучше повременить, пока не прояснятся возникшие вопросы. Если продавец уклоняется от ответов на вопросы, тогда сделку разумнее отменить. На что же смотреть при покупке квартиры кроме её качества?
Вложение больших денег требует знаний: как безопасно купить квартиру и не потерять её. Проверка юридической чистоты квартиры может занимать несколько недель; столько времени потребуется для получения и изучения правоустанавливающих документов из Росреестра и нотариальных контор.
Предпочитая купить квартиру на вторичном рынке, покупатели обычно ориентируются на качество и комфорт. Вторичка, как правило, уже проверена годами эксплуатации и вряд ли преподнесёт сюрпризы, на которые способно новое жильё. При поиске квартир ближе к центру города больше вариантов, опять-таки, приходит в виде вторички.
Различия между первичным и вторичным рынком в том, какие риски могут ожидать покупателя. В большинстве случаев они сводятся к потенциальным наследственным спорам. Свидетельство о праве на наследство, выданное нотариусом, это документ высокой юридической силы. Нотариусы весьма щепетильно относятся к процедуре перехода прав на недвижимое имущество, потому что в случае нотариальной ошибки несут и материальную ответственность перед пострадавшим, и дисциплинарную – перед нотариальной палатой области (края, города).
Опасность приобрести квартиру с неприятным сюрпризом в виде неожиданного претендента не исключается полностью ни при каком жилье.
Даже самая новая квартира, купленная у застройщика и не имевшая (по его словам) никакой предыстории, могла быть параллельно продана кому-то ещё. На вторичном рынке эти риски множатся.
Для проверки истории квартиры в документах нужно, прежде всего, изучить:- Как квартира была приобретена.
- Срок владения квартирой.
- Круг лиц, проживающих в ней.
Для того чтобы избежать риска столкновения с другим покупателем, квартиру лучше не оплачивать до получения на руки выписки из ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости) о том, что регистрация перехода права собственности произведена. В случае рассрочки и отсрочки платежа регистратор проставляет в поле с информацией об обременениях отметку об ипотеке в силу закона. После получения выписки уже можно выплатить продавцу деньги и получить расписку, при этом он должен подать в МФЦ (многофункциональный центр) заявление о снятии ипотечного обременения с проданной квартиры.
Если продавец на самом деле мошенник и уже договорился ещё с кем-то о продаже квартиры, то два поданных в Росреестр заявления о купле-продаже квартиры приведут к тому, что регистратор просто приостановит процедуру регистрации перехода прав и уведомит об этом покупателей. Если они не передавали продавцу никаких денег, то ничего и не потеряют (кроме времени, разумеется).
Вот почему при заключении договоров купли-продажи недвижимости принято сначала оформлять переход недвижимого объекта к покупателю, а потом выплачивать деньги. Продавец находится в более защищённом по сравнению с покупателем положении: покупатель не может увезти с собой дом или квартиру, тогда как продавец увезти деньги вполне может.
Вопреки известному заблуждению о том, что нельзя продать квартиру, в которой зарегистрирован ребёнок, это ошибочное мнение: закон вполне допускает сделки с квартирами, где проживают несовершеннолетние. Если ребёнок является членом семьи собственника, то он будет просто снят с регистрации. Можно попросить продавца сделать это до заключения сделки.
Если у ребёнка есть право на квартиру или долю в ней, произвести продажу можно только с разрешения органов опеки.
Данное разрешение орган опеки выдаст, если ребёнку будет гарантировано приобретение другой недвижимости, не уступающей той, которая от его имени продаётся. Теоретически возможен случай, если недобросовестный чиновник из опеки за вознаграждение (взятку) соглашается дать разрешение на продажу имущества ребёнка, который потом не получит ничего. Во избежание подобного развития событий лучше проверить самому или через доверенного агента, действительно ли ребёнок получит новое жильё, взять с представителя ребёнка обязательство, что несовершеннолетнему будет куплено новое жильё, нехудшего качества.
Особый случай возможного нарушения прав ребёнка (а равно других членов семьи) это продажа приватизированной квартиры, в которой нет долей членов семьи, но есть их право пользования данной квартирой. Во избежание претензий со стороны этих людей, следует проверить основание владение квартирой. С учётом того, что в 90-х годах были приватизированы сотни тысяч, если не миллионы квартир, на вторичном рынке проще простого найти объект, в истории которого была приватизация.
Итак, в квартире (был) зарегистрирован ребёнок, следует уточнить, в каком он статусе:- просто жилец;
- член семьи собственника;
- сособственник;
- потенциальный собственник (как правило, через открытое наследство).
Проверка этой информации позволит избежать сделки с нарушением закона.
Обязательный момент при составлении договора это проверка возможных претензий со стороны супруга продавца. Как известно, имущество, купленное в браке, это совместная собственность. Если на момент приобретения квартиры продавец в браке не состоял, она является (скорее всего) его единоличной собственностью; если же был в браке, но получил её как подарок или унаследовал, к супружеской собственности она также не относится, поскольку не было вложений со стороны другого супруга.
Наилучший вариант приобретения квартиры у человека, состоящего в браке, это покупка с получением согласия супруга на продажу.
Если квартиру продаёт вдова (вдовец), необходимо посмотреть, сколько времени прошло со дня смерти супруга.
Срок принятия наследства составляет шесть месяцев. Теоретически возможна ситуация, когда у умершего супруга есть наследники (прежде всего – дети), которые должны получить свою долю наследства. Если в полугодовой промежуток от момента смерти супруга до закрытия периода, отведённого для вступления в наследство, квартира будет продана, они могут потребовать признать сделку недействительной.
При покупке квартиры у взрослого человека с точки зрения потенциальных прав другого супруга варианты от наиболее к наименее предпочтительному таковы:- Женат и предъявляет согласие супруга на продажу.
- Не женат и никогда не был.
- Разведён, чем дольше, тем лучше.
- Овдовел, чем раньше, тем лучше.
В случае если квартира продаётся по доверенности, необходимо уточнить, как была выдана доверенность, и почему хозяин не может продать квартиру сам. Если он здоровый, внешне дееспособный человек, риск возникновения проблем после покупки невелик. Но чем старше продавец, тем выше риск того, что после подписания договора и регистрации его в Росреестре могут возникнуть проблемы. Поэтому желательно пообщаться с продавцом лично, чтобы узнать, по какой причине он был вынужден дать доверенность на продажу квартиры. Нормальная ситуация, если человек по причине инвалидности, например, паралича, не может передвигаться, но сохраняет ясный ум и хочет продать квартиру, чтобы переехать в дом на земле или в подъезд с пандусом. Если же это человек преклонного возраста, который проявляет признаки возрастного снижения интеллекта, следует проявить осторожность.
Бывают такие случаи, когда доверителя уже нет в живых, а доверенное лицо подписывает договор от имени человека, находящегося в буквальном смысле в могиле, о чём не знают ни регистратор, ни покупатель.
Такая сделка является ничтожной, поскольку с момента смерти продавца его собственность становится наследством и может отчуждаться только наследниками, когда они оформят своё право собственности на неё.
Признак фиктивной сделки – дарение между чужими людьми или, наоборот, купля-продажа между родственниками. При этом дарение между чужими людьми само по себе не говорит о фиктивном договоре, наоборот, это может быть всего лишь способом сэкономить на налогах. Равно и купля-продажа между роднёй может быть способом закрепления перехода имущества (расторгнуть договор купли-продажи труднее, чем договор дарения), но может быть и самой обычной сделкой, если дети покупают у родителей квартиру, чтобы не чувствовать себя должными.
Вариантов для будущей отмены сделки в суде может быть немало:- продавец недееспособен;
- продавец введён в заблуждение;
- продавец неправомочен на распоряжение продаваемой недвижимостью.
Наконец, возможно, что при покупке квартиры вместе с правами перейдут и обязанности по допуску лица, которое имеет право пожизненного проживания в квартире.
Если приобретается квартира в другом городе у неизвестного продавца, то следует оценивать надёжность документов прежде всего, по сроку её нахождения в собственности у продавца. Наиболее безопасные варианты это когда покупается квартира у семьи, владевшей ею много лет.
На следующем месте – квартира, которая приобретается у ипотечного заёмщика, которая была изъята у банкрота, а ещё лучше: то и другое вместе. Дело в том, что банки перед выдачей ипотечного кредита проводят юридическую экспертизу предмета залога своими силами, поэтому если у продавца есть одобренный ипотечный кредит, который он не смог выплатить и поэтому продаёт квартиру, квартира прошла проверку ещё перед выдачей кредита. После этого без согласия банка никаких операций с ней не могло быть произведено.
Процедура банкротства, через которую прошла квартира в прошлом, хороша тем, что банкротные дела слушаются иногда по нескольку лет, при этом с извещением всех заинтересованных лиц. Если квартира была изъята в ходе банкротного производства и затем реализована, это тоже одна из высших степеней «юридической чистоты» квартиры.
Итак, хорошие признаки юридической чистоты:- многолетнее право собственности на квартиру у продавца;
- проверка квартиры ипотечным кредитором;
- реализация квартиры в ходе банкротного процесса.
Если квартира проверена временем, банком или судом, это практически идеальный вариант.
Ответчик, которому подан иск, может воспользоваться правом на срок давности и в суде просить об отказе в удовлетворении иска в связи с пропуском этого срока. В общем случае срок исковой давности составляет три года, для признания сделки недействительной (оспоримой) – один год. Однако данные сроки начинают течь с того момента, как истец узнал о надлежащем ответчике. Поэтому даже если квартира находилась в собственности продавца три года или больше, это не гарантирует ответчику возможности применить срок давности.
Если истец подаёт иск с опозданием в 15 лет, ответчик может подать иск о признании собственности на квартиру по праву исковой давности. Срок давности владения складывается также из сроков предыдущего владения.
В июне 2017 года Конституционный суд запретил изымать квартиры у добросовестных приобретателей, которые считали квартиру «чистой» на основании данных из ЕГРП (ЕГРН).
Таким образом, был усилен принцип защиты добросовестных приобретателей.
Если при всех стараниях удержать квартиру на правах добросовестного приобретателя не удалось, следует обратиться в правоохранительные органы с заявлением о мошенничестве со стороны продавца и параллельно обратиться в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения с продавца, к иску приложить ходатайство об аресте его имущества.
На стороне ответчика в суде будут:- его добросовестность;
- давность владения;
- срок владения.
Но лучший способ защитить собственность – это осмотрительность при покупке квартиры.
Вторичное жильё пользуется в Москве большой популярностью. Во-первых, в черте МКАД осталось не так уж много места под застройку, в центральных же районах его и вовсе нет. Во-вторых, покупая жильё в уже готовом доме, можно сразу заселяться и не беспокоиться о будущем.
Ключевой фактор, решающий при выборе в пользу «вторички», — это и финансовый вопрос. «Стоимость квартиры на вторичном рынке, по сравнению с квартирой аналогичной площади на первичном, может быть более привлекательной. Для сравнения: 3 года назад в Люберцах четырёхкомнатная квартира площадью 70 кв. м в панельном была куплена за 5,1 млн руб., а двухкомнатная квартира площадью 66 кв. м в новостройке на высокой стадии готовности — 5,6 млн руб.», — рассказал АиФ.ru Сергей Власенко, президент «Корпорации риелторов „Мегаполис-Сервис“» . Также к плюсам жилья на вторичном рынке относится и возможность заранее познакомиться с соседями, да и расположено оно чаще всего в районе с развитой инфраструктурой.
Минусы вторичного рынка
Многие старые дома находятся в плачевном состоянии, требуют капитального ремонта, а их инженерные сети изношены. «В них нередко нет лифтов, мусоропроводов, помещений для консьержа. Также важно понимать, что объекты на вторичном рынке имеют длинную «историю». При покупке объекта необходимо тщательно проверять его юридическую чистоту. Риск потери права собственности увеличивается», — считает Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ» .
На что нужно обратить внимание при осмотре квартиры?
Знакомство с квартирой лучше начинать со двора. Во-первых, качество скамеек, детских и спортивных площадок — немаловажный «довесок» в пользу покупки жилья, а во-вторых, чистота и ухоженность или, наоборот, грязь и разруха во дворе могут многое сказать о том, какие люди станут вашими соседями.
Глядя на дом, следует обратить особое внимание на состояние стен: нет ли трещин, протёкших швов, крошащихся балконов и т. д. «Риелторы рекомендуют своим клиентам внимательно осмотреть подъезд, состояние лестничных клеток, мусоропроводов, поинтересоваться тем, как работает лифт. В старых домах перекрытия могут быть деревянными. Нужно иметь в виду, что на покупку такого жилья большинство банков не выдадут ипотечный кредит», — рассказал Александр Энгель.
При осмотре квартиры нужно выяснить у продавца, не была ли проведена несогласованная перепланировка: в случае, если она была, расплачиваться за неё придётся новому владельцу квартиры. Нужно выяснить, не протекает ли крыша, если квартира находится на последнем этаже, оценить качество ремонта, вид из окна, узнать, в каком состоянии находится электропроводка.
Подводные камни
При покупке квартиры в первую очередь нужно проверить, является ли продавец жилья его собственником. Необходимо, чтобы он показал свой паспорт, а также документ, подтверждающий права на собственность. Правоустанавливающие документы на квартиру различаются в зависимости от возникновения права собственности на неё. Это может быть свидетельство о государственной регистрации права собственности, а также свидетельство о праве собственности на приватизированное жильё, свидетельство о праве собственности при сделке купли-продажи, договор купли-продажи, договор передачи и заявление (если продавец ранее получил жильё от приватизации), договор дарения, наследственный договор или договор пожизненного содержания, заключённый с бывшим собственником жилья, свидетельство о праве на наследство, выданное государственным нотариусом, или решение суда о признании права собственности на данное жилое помещение.
По данным руководителя отделения «Кузьминки» компании «Азбука Жилья» Пиатрович Марины , основные «подводные камни» при покупке вторичного жилья следующие: 1) квартира продаётся с имеющимся долгом, за что покупатель получает скидку от рыночной стоимости; 2) поддельные документы на квартиру; 3) неправильное оформление приватизации; 4) совершение с этой квартирой сделок в прошлом, при которых нарушены права третьих лиц (например, в наследовании одного не уведомили, а он начал оспаривать); 5) покупка квартиры с детьми; 6) покупка квартиры из-под ареста; 7) регистрация временных жильцов, детей, наоборот, когда собственник не зарегистрировал своих несовершеннолетних детей.
Вникнуть во все тонкости человеку без юридического образования будет непросто. Поэтому специалисты советуют, чтобы обезопасить себя, обратиться в агентство недвижимости, которое не только подберёт наиболее удачные варианты квартир, но и окажет полное юридическое сопровождение сделки. Как правило, большинство риелторских компаний имеют «чёрный» список неблагонадёжных продавцов, а также обладают необходимым набором инструментов для совершения сделки по всем правилам.
Цены
«Если говорить о ценах, то за 6 млн руб. на вторичном рынке Москвы можно купить стандартную «однушку» площадью 45 кв. м в шаговой доступности от метро или в пределах ТТК, но меньшей площади, в плохом состоянии и на первых этажах», — рассказала Екатерина Чермошенцева, консультант департамента оценки жилой недвижимости консалтинговой группы «Апхилл» .